Иногда нам нужно сделать некоторые финансовые расчеты, чтобы оценить выгодность и целесообразность каких-либо крупных приобретений. Для этой цели на предварительном этапе очень хорошо подойдет финансовый калькулятор он-лайн.

В этой статье мы рассмотрим один из примеров финансовых калькуляторов - ипотечный.

Ипотека - это залог недвижимости, которую вы приобретаете или уже имеете в собственности. Если вы приобретаете недвижимость, то привлеченные деньги идут напрямую продавцу недвижимости (через банковскую ячейку или переговорную комнату), так как кредит целевой. Если же вы закладываете недвижимость, которая уже в собственности, то деньги также можно будет потратить по своему усмотрению (бизнес, покупки и т.п.) - зависит от конкретной программы банка.

Если вы еще не определились с банком, в котором будете оформлять ипотеку, то для расчета подойдет следующий ипотечный калькулятор:

Открыть калькулятор можно по этой ссылке

Калькулятор имеет следующие задаваемые параметры:

Сначала вы выбираете, что рассчитываете: Размер кредита или Платежи по кредиту

В обоих случаях дальше вам нужно ввести следующие параметры:

• Платежи: Аннуитетные или Дифференцированные
• Ставка кредита
• Сумма первоначального взноса
• Для каких сроков делать расчет кредита
• В случае выяснения Размера кредита, нужно будет ввести Ежемесячный платеж.
• В случае выяснения Платежей по кредиту, нужно будет ввести Стоимость недвижимости.

Что означает параметр Аннуитетные платежи или Дифференцированные платежи по ипотеке?

Аннуитетные платежи - тип погашения долга, при котором делаются равные платежи каждый месяц, при этом на погашение основного долга сумма увеличивается, а на погашение процентов сумма уменьшается.

Дифференцированные платежи - тип погашения долга, при котором размер платежей каждый месяц уменьшается от самого большого к самому маленькому, при этом сумма по основному долгу каждый месяц одна и та же, а сумма процентов по кредиту уменьшается с каждым месяцем.

Что выгоднее: Аннуитетные платежи или Дифференцированные платежи по ипотеке?

По итоговой сумме выплат для заемщика выгоднее использовать дифференцированные платежи, так как с первых же платежей гасится значительная сумма основного долга и процентов. Это очень сильно снижает сумму переплаты за пользование кредитом. Но не каждый заемщик сможет соответствовать требованиям банка по этому типу погашения долга, так как первые платежи получаются довольно большие.

По удобству погашения для заемщика выгоднее использовать аннуитетные платежи, так как сумма платежа всегда постоянна, легче соответствовать критериям банка для одобрения ипотечного кредита.

В основном банки предлагают аннуитетные платежи, так как эта схема им выгоднее и она пользуется большим спросом у клиентов по указанным ранее причинам. Иногда можно встретить возможность выбора между разными схемами погашения кредита.

Оценить разницу в платежах и сумме переплаты за кредит вы можете рассчитав 2 варианта на предложенном калькуляторе и наглядно увидев разницу.

Пример расчета суммы ипотечного кредита

Итак, давайте рассмотрим на примере расчета, как это все работает. Допустим, вы хотите взять ипотечный кредит, зная, что вы можете платить 30 000 рублей в месяц и можете вложить 500 000 рублей первоначального взноса. Вам нужно рассчитать Размер кредита для данных условий.

Для этого ставим переключатель сверху на Размер кредита, выбираем Платежи - Аннуитетные, вводим Ставку кредита 12%, Ежемесячный платеж 30 000, Сумма первоначального взноса 500 000, Рассчитать для кредитов сроком от 10 до 20 лет.

После расчета мы видим, что:

• при сроке кредита 10 лет, можно будет взять 2 091 015 рублей;
• при сроке кредита 15 лет, можно будет взять 2 499 649 рублей;
• при сроке кредита 20 лет, можно будет взять 2 724 582 рублей.

Таким образом, мы получаем, что стоимость недвижимости, которую можно будет приобрести на таких условиях составит от 2 591 015 рублей до 3 224 582 рублей.

Правда, не стоит забывать об единовременных тратах, связанных с выдачей кредита банком и расходах на оформление сделки. Расскажу об этом чуть подробнее ниже, так как имел опыт работы риэлтором и ипотечным консультантом в Екатеринбурге.

Пример расчета ежемесячного платежа по ипотечному кредиту

А теперь предположим, что вы хотите купить квартиру, стоимостью 3 000 000 рублей. Вы можете вложить 500 000 рублей первоначального взноса. Вам нужно рассчитать Платежи по кредиту для данных условий.

Для этого ставим переключатель сверху на Платежи по кредиту, выбираем Платежи - Аннуитетные, вводим Ставку кредита 12%, Стоимость недвижимости 3 000 000, Сумма первоначального взноса 500 000, Рассчитать для кредитов сроком от 10 до 20 лет.

После расчета мы видим, что:

• при сроке кредита 10 лет, ежемесячный платеж составит 35867.74 рублей;
• при сроке кредита 15 лет, ежемесячный платеж составит 30004.20 рублей;
• при сроке кредита 20 лет, ежемесячный платеж составит 27527.15 рублей.

А теперь давайте учтем также единовременные траты, ежегодные траты и возможные ежемесячные комиссии, связанные с оформлением и обслуживанием ипотечного кредита.

Расходы, связанные с оформлением и выдачей ипотечного кредита

Эти расходы состоят из следующих:

1. Оценка недвижимости оценочной компанией для банка (единовременно)

В среднем по рынку в Екатеринбурге стоимость отчета об оценке составляет 3000 - 5000 рублей.

2. Банковская комиссия (единовременно)

Как правило, эта сумма составляет 1% от суммы выдаваемого кредита, которую нужно уплатить из собственных средств до получения самого кредита. Иногда банки проводят различные акции, при которых временно снижают эту комиссию или убирают ее вовсе. Также иногда на этом можно сэкономить при обращении в агентство недвижимости или риэлтору, имеющему партнерские отношения с банком. Решение банка о готовности выдать вам кредит действует обычно 3 месяца.

3. Страхование недвижимости и заемщика (ежегодно)

Страховая компания страхует следующие риски: риск гибели недвижимости, риск смерти и потери трудоспособности заемщика, риск утраты права собственности на квартиру при предъявлении претензий третьих лиц (так называемый, титул).

Общая сумма всех рисков (комбинированный договор страхования) примерно составляет 0,5-0,7% от суммы выдаваемого кредита или остатка задолженности. Этот расход ежегодный, каждый год сумма становится меньше, так как снижается остаток задолженности перед банком.

4. Банковская комиссия (ежемесячно)

Иногда банк также берет определенную комиссию каждый месяц за ведение счета клиента. Она составляет какой-то процент от суммы платежа или фиксированную сумму. На примере одного из банков Екатеринбурга она равна 100 рублей в месяц.

5. Оплата услуг риэлтора (единовременно)

Стоимость услуг (агентства недвижимости) риэлтора может составлять от 10 000 рублей до 90 000 рублей и выше. Будет зависеть от объема работ и конкретного риэлтора. Об этом читайте далее.

Расходы на оплату услуг агентства недвижимости (риэлтора) при оформлении ипотечной сделки

Здесь могут быть разные варианты. Перечислю в порядке увеличения степени сложности проведения сделки:

1. У вас есть квартира, под залог которой вы хотите взять ипотечный кредит. Вам нужно найти подходящий банк, получить в нем одобрение, зарегистрировать ипотечную сделку в регистрационной палате.

Условное название услуги "сопровождение ипотечной сделки". Ориентировочная стоимость от 20 000 рублей.

2. У вас есть деньги на первоначальный взнос, выбран объект недвижимости для покупки, выбран банк: нужно получить решение банка и оформить сделку в регистрационной палате. Это простой вариант, при котором возможно довести до конца все самостоятельно. Конечно, у вас займет это время и придется изучить этот вопрос более глубоко.

Условное название услуги "сопровождение ипотечной сделки". Ориентировочная стоимость от 10 000 -20 000 рублей.

3. У вас есть деньги на первоначальный взнос, вам нужно выбрать банк, получить одобрение банка, найти подходящую квартиру, оформить сделку в регистрационной палате.

Условное название услуги "подбор недвижимости по ипотеке". Ориентировочная стоимость от 50 000 рублей.

4. У вас есть квартира, которую вы хотите продать, из этой суммы взять деньги на первоначальный взнос, вам нужно выбрать банк, получить одобрение банка, найти подходящую квартиру, оформить ипотечную сделку в регистрационной палате.

То есть, например, улучшить жилищные условия, купив более просторную квартиру. Как правило, такие сделки совершаются в один и тот же день. Иногда с разрывом: в первый день продажа имеющейся квартиры, во второй день или через несколько дней покупка квартиры по ипотеке. Разрыв может быть обоснован, если первая сделка совершается в другом городе или у вас есть покупатель на вашу квартиру, которого вы не хотите упускать (продать по хорошей цене обычно труднее, чем купить, имея решение банка и деньги на первый взнос).

Условное название услуги "обмен недвижимости с подбором по ипотеке ". Ориентировочная стоимость от 50 000 рублей.

Стоимость в каждом случае будет зависеть от авторитетности агентства недвижимости и договоренности с риэлтором.

Я указал базовые случаи и ориентировочные цены для города Екатеринбурга. Обычно в каждом конкретном случае риэлтор на первичной консультации оценивает, сколько времени и сил он может потратить на конкретный случай, а также учитывается политика агентства недвижимости и личная востребованность риэлтора. Менее опытный риэлтор для наработки клиентов может первое время оказывать услуги по минимальной планке, более опытный и востребованный риэлтор может отказаться от некоторых клиентов, чтобы работать с клиентами по рекомендации, готовыми платить заявленную цену. В определенной степени на стоимость услуг будет влиять умение продать себя на встречи с потенциальным клиентом, показав все выгоды от такого сотрудничества.

Речь здесь идет только о жилой недвижимости - квартирах. В коммерческой и загородной недвижимости несколько другое ценообразование.

А теперь давайте рассмотрим еще одно понятие при оформлении любого кредита, в том числе ипотечного, это - эффективная процентная ставка.

Что такое эффективная процентная ставка (ЭПС) и как ее посчитать на примере ипотечного кредита?

Заявленная банком процентная ставка по любому кредиту не учитывает расходы, связанные с его оформлением, получением и дальнейшим обслуживанием (о которых шла речь выше). Иногда полезно сравнить условия банков учитывая также этот параметр. Самостоятельно посчитать этот параметр довольно затруднительно из-за сложности расчетов, но можно воспользоваться ресурсами в интернете. Например, на этой странице можно рассчитать и платежи по кредиту и увидеть значение эффективной процентной ставки.

Для начала давайте сделаем расчет для нашего примера выше без дополнительных комиссий. Вводим на указанной странице Размер кредита 2 500 000 денежных единиц, Процентная ставка 12% годовых, Срок кредита 180 месяцев, Схема погашения - Аннуитетная. Расчет показывает, что Эффективная процентная ставка по кредиту составляет 12,6825% годовых, что странно, так как мы не вводили никаких дополнительных комиссий, и значение должно быть 12%.

Объяснить это можно тем, что в сложной формуле расчета эффективной процентной ставки от Центрального банка РФ учитывается также то, что ваши ежемесячные платежи сразу попадают в оборот банка и реинвестируются им для дальнейшего извлечения прибыли. Но давайте отбросим этот момент из нашего расчета, так как это помешает корректному сравнению ставок без различных комиссий и с наличием этих комиссий.

Теперь нажмем Назад в браузере и добавим следующие комиссии:

• Разовая комиссия (в процентах): 1% от суммы кредита,
• Разовая комиссия (в деньгах): 15 500 рублей (3000р. за отчет оценочной компании, 12500р. (0,5% от суммы кредита за комбинированное страхование ипотеки),
• Ежемесячная комиссия (в деньгах): 100 рублей (комиссия банка за обслуживание счета клиента).

После расчета видим, что эффективная процентная ставка по кредиту составляет 13,0947% годовых.

Теперь если отбросить тот факт, что наши платежи банк снова пускает в оборот, то разница составляет 13,0947-12,6825 = 0,4122%. Столько мы переплачиваем с учетом указанных дополнительных расходов.

Так как стоимость услуг агентства недвижимости как правило не зависит от выбора банка, то ее мы здесь не учитываем. Также сложно учесть суммы страховых взносов после первого года, так как они меняются от года к году и оплачиваются вперед на 12 месяцев. Но этот расчет позволяет лучше понять реальную стоимость ипотечного кредита для заемщика.

Итак, подведем итог. В этой статье я рассмотрел:

• что такое ипотека;
• разные типы погашения долга (аннуитетные и дифференцированные платежи);
• пример расчета суммы ипотечного кредита;
• пример расчета ежемесячного платежа по ипотечному кредиту;
• расходы, связанные с выдачей ипотечного кредита;
• расходы на оплату услуг агентства недвижимости (риэлтора) при оформлении ипотечной сделки;
• что такое эффективная процентная ставка и как ее рассчитать;
• все это на примере двух кредитных калькуляторов.

Если есть вопросы, дополнения или уточнения к статье, напишите их в комментариях!

Напишите в комментариях о своем опыте получения ипотечного или другого кредита!